Елена Иванкина, д.э.н., профессор кафедры «Управление недвижимостью и ЖКХ» РАНХиГС
– Каковы в настоящее время проблемы земельного рынка России? Существуют ли государственные пути их решения, и какие шаги, на ваш взгляд, необходимо предпринять для совершенствования этой сферы?
– В последние годы постоянно делаются попытки «гармонизации» Градостроительного и Жилищного кодексов в пользу положений Градостроительного. При этом из Земельного кодекса могут исчезнуть такие понятия, как категории земель, и тогда мы лишимся деления земель на сельскохозяйственные, лесные, земли городских поселений и так далее. А земли на территории городов должны делиться по градостроительной классификации. Значит, можно потерять такое важное разграничение, которое является основой для выделения земельных участков под строительство, а именно – виды разрешенного использования.
К счастью, до сегодняшнего дня и категории земель, и виды разрешенного использования сохранены.
Но возникло много новых проблем. Например, «нарастают» виды объектов многофункциональной недвижимости, расположенных на одном участке. Допустим, первые два этажа в здании заняты торговыми помещениями, далее идут офисы, выше находится арендное жилье и жилые помещения, при этом в здании также расположен спортивный комплекс. Как здесь определить вид разрешенного использования?
Еще сложнее с транспортно-пересадочными узлами, где на территории станции есть транспортно-пересадочные площадки и стоянки автомобильного транспорта, а над ними может находиться торговый центр, офисный комплекс. Здесь транспортная инфраструктура смешивается с коммерческой и офисной. И эти вопросы пока никак не решены.
В целом, все вопросы, касающиеся зданий, имеющих разные направления деятельности, сложны. Но существует вариант их решения – когда земельный участок делится по площади квадратных метров и предоставляется по существующим 34 видам пользования в оперативное управление, краткосрочную и среднесрочную аренду, бессрочное пользование или собственность.
Кадастровая стоимость
Сложными остаются вопросы и с кадастровой стоимостью, так как она определяется у нас на основе рыночной. Причем, наконец, к 2009 году удалось добиться того, чтобы кадастровая стоимость при своем исчислении не могла превышать рыночную. Хотя и сейчас со стороны налоговиков и тех, кто рассчитывает кадастровою стоимость, можно услышать предложения отменить это положение и вернуть прежнее исчисление, когда кадастровая стоимость могла составлять и 150%, и 6000% к рыночной. До 2009 года в моей практике даже был такой случай, когда участок Южно-Уральской железной дороги по кадастровой стоимости был в 6 млн раз выше рыночной. В то время в земельном кодексе было прописано, что кадастровая стоимость устанавливается в целях налогообложения. И все! Не было указано, в каких пропорциях к рыночной она должна рассчитываться.
Но даже при определении в 2009 году порядка расчета кадастровой стоимости некоторые компании, занимающиеся расчетом кадастровой стоимости, мошенничали при расчетах стоимости рыночной. Например, в этом году обнаружилось, что все апартаменты, которые по сегодняшнему законодательству относятся к месту временного пребывания, а не проживания, относятся к коммерческой недвижимости. В этом году владельцы апартаментов получили налоговые извещения на 100-150% выше, чем в прошлом. Это связано с тем, что для коммерческой недвижимости кадастровая стоимость и процент налогообложения значительно выше, чем для жилой. И это притом что они по стоимости ниже, чем квартиры. Это тоже совершенно неправильно.
Дачный вопрос
На сегодняшний день при принятии поправок к закону о дачном хозяйстве понятие «дача» исключено вообще – остались садоводческие и огороднические участки. Мы дважды с нашими юристами писали комментарий о том, что «дачу» нельзя исключать, потому что садоводство предполагает, что на участке будут разводиться сады, огородничество – выращивать овощи. А если на участке только трава, цветы и деревья – это что? А если это лесной участок? То есть дачу как таковую исключать нельзя.
Единственный положительный момент в новом законодательстве по дачному хозяйству – это то, что построенные на участках здания не могут быть выше трех этажей и превышать определенный указанный в законе метраж. Это совершенно справедливо и своевременно, так как не раз были случаи, когда на садоводческих территориях возникали высотные многоквартирные дома.
– Как, на ваш взгляд, будет меняться политика ЦБ и банков в отношении доступности ипотечных продуктов?
– Основные факторы, влияющие на размер ипотечных процентов – это уровень инфляции, ключевая ставка Центробанка, маржа, которую закладывают коммерческие банки, и экономическая ситуация в стране и вне ее.
Что касается уровня инфляции на 2019 год, определенного Росстатом, то 4,2% для нашей страны – беспрецедентно низкий показатель.
Это, конечно, вызывает вопросы, учитывая, что еще в декабре цены на некоторые продовольственные товары выросли на 18-20%. Непонятная ситуация складывается и с тарифами на жилищно-коммунальные услуги (ЖКУ): по существующим положениям они не могут повышаться более чем на 10% к базе. Но подорожание произошло на 70%, как будто про 10% никто не говорил.
Теперь рассмотрим российские проценты по ипотеке. По оценке аналитических агентств, уровень инфляции в нашей стране составляет от 10% до 22%. Но это агентства, а не Росстат, который утверждает, что 4,2% – будем исходить из этого.
Центробанк в 2018 году дважды повышал ключевую ставку по рефинансированию, что немедленно сказывалось на ипотечных кредитах. На сегодняшний день ключевая ставка составляет 7,5%. Это большая маржа, которая приравнена к уровню инфляции. В США Трамп высказал недовольство тем, что у них в стране ключевая ставка повысилась в 2018 году на 0,5%. и составила 4,5%. Это повышение на 0,5% расценивается как очень негативное явление.
Теперь рассмотрим ипотечные проценты. В 2018 году они были самыми низкими в нашей истории – составляли в среднем 9,5-9,8%. Но как только Центробанк повысил ключевую ставку, тут же выросли и ставки по ипотеке.
Аналитики ожидают, что сложная экономическая ситуация в мире, нестабильность цен на нефть, санкционные мероприятия в отношении России, сложности в отношениях с Украиной, – все это сказывается на экономической ситуации внутри нашей страны, а значит и ставки по ипотеке будут расти. Ожидается, что рост будет скачкообразным на 0,5-1% в год. Для заемщиков это очень существенно.
Ставка ипотечного кредита складывается из того, под какой процент Центробанк продает ресурсы коммерческим банкам, которые в свою очередь накручивают собственную маржу, когда предоставляют кредиты заемщикам. На сегодняшний день ставка по ипотеке составляет 10,5-12%, то есть маржа очень высокая. Но она оправдана в стране с высокими рисками работы в условиях нестабильной экономики, падения реальных доходов населения, низкого развития промышленности, практически никакого развития транспорта за счет государственных средств или государственно-частного партнерства. В дополнение к этому банки страхуют не только предмет залога, но и жизнь заемщика, - но на самом деле это страхование того объема кредита, по которому он получает проценты. И если при обычном страховании, если оно срочное, деньги застрахованного по окончании страхового договора всегда возвращаются, то здесь страховые деньги к заемщику никогда не вернутся.
При выдаче долгосрочных кредитов – на 10-30 лет – размер процентов зависит от первоначального взноса и количества лет. Обычно первоначальный взнос составляет 10-20%, у банка «Абсолют» это 50% предоплаты.
Для сравнения: в США при средней величине кредита в 150-250 тыс. долларов первоначальная плата составляет от 350 до 2 тыс. долларов при заключении договора на те же 10-30 лет. Кредиты выдаются под 4,5% годовых. Для россиян, имеющих вид на жительство в США или американскую рабочую визу, ставка составляет 7-8%.
По прогнозам будет медленный рост ставок по кредитам, если не вмешается правительство с требованием понижения ставок, как это уже было несколько раз. Когда-то Алексей Кудрин весьма неохотно говорил, что в будущем ставка по кредиту будет составлять 3% годовых. И сейчас есть несколько экономистов, высказывающихся, что ставка не должна превышать 4%. Но это очень маловероятно.
– Как вы считаете, какие изменения принесут новые условия на рынке долевого
строительства?
– Долевое строительство (214-ФЗ) является важным фактором существования нашей стройиндустрии. 80% строительства в стране осуществлялось за счет долевых средств. И оно принято во всем мире – квадратные метры приобретаются на этапе запуска проекта. Но нигде в мире нет обманутых дольщиков. В нашей же стране коррупция, слабый строительный надзор, сложности в оформлении бумаг и многие другие факторы позволили сформироваться такому сложному явлению, как обманутые дольщики.
Поэтому считаю совершенно правильным внесение поправок в систему долевого строительства, позволяющих исключить саму возможность появления обманутых дольщиков.
Сейчас их деньги вносятся на специальные эскроу-счета, существующие вне баланса строительных компаний. И деньги оттуда могут быть сняты только по окончании строительства. Но в период возведения здания нельзя пользоваться деньгами дольщиков, а надо брать кредиты банка, которые всегда идут под проценты, даже если они льготные. И это приводит к удорожанию строительства.
Однако четыре последних года цены на жилье в новостройках все время падали, и что будет с рынком строительства - неясно. По прогнозам аналитиков, цены будут падать где-то на 15-20% к 2020 году.
Поэтому как рынок отреагирует на две противоположные тенденции – снижение цен на рынке покупателя, когда он диктует условия, и рост цен в связи с введением правок к 214-му закону – предсказать невозможно.
– Какие успешные проекты государственно-частного партнерства (ГЧП) существуют
в области строительства объектов недвижимости? Они используются в России? В чем
преимущества такого партнерства для бизнеса в плане инвестирования?
– Во всем мире ГЧП развивается уже порядка четырех десятилетий. Я с этой системой познакомилась впервые лет 10 назад во время стажировки в Юго-Восточной Азии на Тайване. Там нам показали железные дороги, построенные на основе ГЧП: государство предоставило землю, частная компания построила железную дорогу, 30 лет извлекала прибыль и затем передала ее государству в идеальном состоянии. Так же там строятся порты, железнодорожные станции, другие объекты транспортной инфраструктуры, функция государства состоит в предоставлении на концессионных условиях земельных участков.
В мире больше 50% всего ГЧП составляет именно инфраструктурное, социальное строительство, и все это идет при огромных привилегиях для частного бизнеса, участвующего в ГЧП, – облегчение процесса получения земельного участка, льготное кредитование, налогообложение и прочее, вплоть до прямых субсидий. Такое сотрудничество выгодно обеим сторонам: государство развивает рынок недвижимости и получает отличные железные дороги, порты, магистрали и так далее, а частный бизнес имеет льготы для своей работы. Вместе они создают новые объекты на рынке недвижимости.В нашей стране о государственно-частном партнерстве стали говорить лет 10 назад. В основном это региональные проекты – реже федерального уровня. Прежде всего, это социальное строительство, но небольшое, например, возведение детских садов, школ, переоборудование клиник. Практически нет проектов в транспортной сфере и других отраслях народного хозяйства, несмотря на то, что предусмотрено порядка девяти областей, где ГЧП может успешно применяться. И никаких льгот для бизнеса нет – они не прописаны в документах, касающихся этих проектов. Но есть все основания для того, чтобы смотреть на развитие ГЧП в России с оптимизмом: тема эта активно обсуждается, в Госдуме собирают круглые столы, есть департамент по ГЧП в Минэкономразвития, осуществляются первые пилотные проекты по реализации ГЧП.
