Казань,29 Мая, Среда $ 64.54 € 72.17
Подписаться
Годовая подписка на журнал за 3960 руб
Оформить подписку

Ставки будут расти

Ставки будут расти
Фото: Пресс-служба РАНХиГС

О проблемах земельного и жилищного рынка, а также о государственно-частном партнерстве нашему журналу рассказала спикер Гайдаровского экономического форума

Елена Иванкина, д.э.н., профессор кафедры «Управление недвижимостью и ЖКХ» РАНХиГС

 – Каковы в настоящее время проблемы земельного рынка России? Существуют ли государственные пути их решения, и какие шаги, на ваш взгляд, необходимо предпринять для совершенствования этой сферы?

– В последние годы постоянно делаются попытки «гармонизации» Градостроительного и Жилищного кодексов в пользу положений Градостроительного. При этом из Земельного кодекса могут исчезнуть такие понятия, как категории земель, и тогда мы лишимся деления земель на сельскохозяйственные, лесные, земли городских поселений и так далее. А земли на территории городов должны делиться по градостроительной классификации. Значит, можно потерять такое важное разграничение, которое является основой для выделения земельных участков под строительство, а именно – виды разрешенного использования.

К счастью, до сегодняшнего дня и категории земель, и виды разрешенного использования сохранены.

Но возникло много новых проблем. Например, «нарастают» виды объектов многофункциональной недвижимости, расположенных на одном участке. Допустим, первые два этажа в здании заняты торговыми помещениями, далее идут офисы, выше находится арендное жилье и жилые помещения, при этом в здании также расположен спортивный комплекс. Как здесь определить вид разрешенного использования?

Еще сложнее с транспортно-пересадочными узлами, где на территории станции есть транспортно-пересадочные площадки и стоянки автомобильного транспорта, а над ними может находиться торговый центр, офисный комплекс. Здесь транспортная инфраструктура смешивается с коммерческой и офисной. И эти вопросы пока никак не решены.

В целом, все вопросы, касающиеся зданий, имеющих разные направления деятельности, сложны. Но существует вариант их решения – когда земельный участок делится по площади квадратных метров и предоставляется по существующим 34 видам пользования в оперативное управление, краткосрочную и среднесрочную аренду, бессрочное пользование или собственность.

Кадастровая стоимость

Сложными остаются вопросы и с кадастровой стоимостью, так как она определяется у нас на основе рыночной. Причем, наконец, к 2009 году удалось добиться того, чтобы кадастровая стоимость при своем исчислении не могла превышать рыночную. Хотя и сейчас со стороны налоговиков и тех, кто рассчитывает кадастровою стоимость, можно услышать предложения отменить это положение и вернуть прежнее исчисление, когда кадастровая стоимость могла составлять и 150%, и 6000% к рыночной. До 2009 года в моей практике даже был такой случай, когда участок Южно-Уральской железной дороги по кадастровой стоимости был в 6 млн раз выше рыночной. В то время в земельном кодексе было прописано, что кадастровая стоимость устанавливается в целях налогообложения. И все! Не было указано, в каких пропорциях к рыночной она должна рассчитываться. 

Но даже при определении в 2009 году порядка расчета кадастровой стоимости некоторые компании, занимающиеся расчетом кадастровой стоимости, мошенничали при расчетах стоимости рыночной. Например, в этом году обнаружилось, что все апартаменты, которые по сегодняшнему законодательству относятся к месту временного пребывания, а не проживания, относятся к коммерческой недвижимости. В этом году владельцы апартаментов получили налоговые извещения на 100-150% выше, чем в прошлом. Это связано с тем, что для коммерческой недвижимости кадастровая стоимость и процент налогообложения значительно выше, чем для жилой. И это притом что они по стоимости ниже, чем квартиры. Это тоже совершенно неправильно.

Дачный вопрос

На сегодняшний день при принятии поправок к закону о дачном хозяйстве понятие «дача» исключено вообще – остались садоводческие и огороднические участки. Мы дважды с нашими юристами писали комментарий о том, что «дачу» нельзя исключать, потому что садоводство предполагает, что на участке будут разводиться сады, огородничество – выращивать овощи. А если на участке только трава, цветы и деревья – это что? А если это лесной участок? То есть дачу как таковую исключать нельзя.

Единственный положительный момент в новом законодательстве по дачному хозяйству – это то, что построенные на участках здания не могут быть выше трех этажей и превышать определенный указанный в законе метраж. Это совершенно справедливо и своевременно, так как не раз были случаи, когда на садоводческих территориях возникали высотные многоквартирные дома.

– Как, на ваш взгляд, будет меняться политика ЦБ и банков в отношении доступности ипотечных продуктов?

– Основные факторы, влияющие на размер ипотечных процентов – это уровень инфляции, ключевая ставка Центробанка, маржа, которую закладывают коммерческие банки, и экономическая ситуация в стране и вне ее.

Что касается уровня инфляции на 2019 год, определенного Росстатом, то 4,2% для нашей страны – беспрецедентно низкий показатель.

Это, конечно, вызывает вопросы, учитывая, что еще в декабре цены на некоторые продовольственные товары выросли на 18-20%. Непонятная ситуация складывается и с тарифами на жилищно-коммунальные услуги (ЖКУ): по существующим положениям они не могут повышаться более чем на 10% к базе. Но подорожание произошло на 70%, как будто про 10% никто не говорил.

Теперь рассмотрим российские проценты по ипотеке. По оценке аналитических агентств, уровень инфляции в нашей стране составляет от 10% до 22%. Но это агентства, а не Росстат, который утверждает, что 4,2% – будем исходить из этого.

Центробанк в 2018 году дважды повышал ключевую ставку по рефинансированию, что немедленно сказывалось на ипотечных кредитах. На сегодняшний день ключевая ставка составляет 7,5%. Это большая маржа, которая приравнена к уровню инфляции. В США Трамп высказал недовольство тем, что у них в стране ключевая ставка повысилась в 2018 году на 0,5%. и составила 4,5%. Это повышение на 0,5% расценивается как очень негативное явление.

Теперь рассмотрим ипотечные проценты. В 2018 году они были самыми низкими в нашей истории – составляли в среднем 9,5-9,8%. Но как только Центробанк повысил ключевую ставку, тут же выросли и ставки по ипотеке.

Аналитики ожидают, что сложная экономическая ситуация в мире, нестабильность цен на нефть, санкционные мероприятия в отношении России, сложности в отношениях с Украиной, – все это сказывается на экономической ситуации внутри нашей страны, а значит и ставки по ипотеке будут расти. Ожидается, что рост будет скачкообразным на 0,5-1% в год. Для заемщиков это очень существенно.

Ставка ипотечного кредита складывается из того, под какой процент Центробанк продает ресурсы коммерческим банкам, которые в свою очередь накручивают собственную маржу, когда предоставляют кредиты заемщикам. На сегодняшний день ставка по ипотеке составляет 10,5-12%, то есть маржа очень высокая. Но она оправдана в стране с высокими рисками работы в условиях нестабильной экономики, падения реальных доходов населения, низкого развития промышленности, практически никакого развития транспорта за счет государственных средств или государственно-частного партнерства. В дополнение к этому банки страхуют не только предмет залога, но и жизнь заемщика, - но на самом деле это страхование того объема кредита, по которому он получает проценты. И если при обычном страховании, если оно срочное, деньги застрахованного по окончании страхового договора всегда возвращаются, то здесь страховые деньги к заемщику никогда не вернутся.

При выдаче долгосрочных кредитов – на 10-30 лет – размер процентов зависит от первоначального взноса и количества лет. Обычно первоначальный взнос составляет 10-20%, у банка «Абсолют» это 50% предоплаты.

Для сравнения: в США при средней величине кредита в 150-250 тыс. долларов первоначальная плата составляет от 350 до 2 тыс. долларов при заключении договора на те же 10-30 лет. Кредиты выдаются под 4,5% годовых. Для россиян, имеющих вид на жительство в США или американскую рабочую визу, ставка составляет 7-8%.

По прогнозам будет медленный рост ставок по кредитам, если не вмешается правительство с требованием понижения ставок, как это уже было несколько раз. Когда-то Алексей Кудрин весьма неохотно говорил, что в будущем ставка по кредиту будет составлять 3% годовых. И сейчас есть несколько экономистов, высказывающихся, что ставка не должна превышать 4%. Но это очень маловероятно.

– Как вы считаете, какие изменения принесут новые условия на рынке долевого строительства?

– Долевое строительство (214-ФЗ) является важным фактором существования нашей стройиндустрии. 80% строительства в стране осуществлялось за счет долевых средств. И оно принято во всем мире – квадратные метры приобретаются на этапе запуска проекта. Но нигде в мире нет обманутых дольщиков. В нашей же стране коррупция, слабый строительный надзор, сложности в оформлении бумаг и многие другие факторы позволили сформироваться такому сложному явлению, как обманутые дольщики.

Поэтому считаю совершенно правильным внесение поправок в систему долевого строительства, позволяющих исключить саму возможность появления обманутых дольщиков.

Сейчас их деньги вносятся на специальные эскроу-счета, существующие вне баланса строительных компаний. И деньги оттуда могут быть сняты только по окончании строительства. Но в период возведения здания нельзя пользоваться деньгами дольщиков, а надо брать кредиты банка, которые всегда идут под проценты, даже если они льготные. И это приводит к удорожанию строительства.

Однако четыре последних года цены на жилье в новостройках все время падали, и что будет с рынком строительства - неясно. По прогнозам аналитиков, цены будут падать где-то на 15-20% к 2020 году.

Поэтому как рынок отреагирует на две противоположные тенденции – снижение цен на рынке покупателя, когда он диктует условия, и рост цен в связи с введением правок к 214-му закону – предсказать невозможно.

– Какие успешные проекты государственно-частного партнерства (ГЧП) существуют в области строительства объектов недвижимости? Они используются в России? В чем преимущества такого партнерства для бизнеса в плане инвестирования?

– Во всем мире ГЧП развивается уже порядка четырех десятилетий. Я с этой системой познакомилась впервые лет 10 назад во время стажировки в Юго-Восточной Азии на Тайване. Там нам показали железные дороги, построенные на основе ГЧП: государство предоставило землю, частная компания построила железную дорогу, 30 лет извлекала прибыль и затем передала ее государству в идеальном состоянии. Так же там строятся порты, железнодорожные станции, другие объекты транспортной инфраструктуры, функция государства состоит в предоставлении на концессионных условиях земельных участков.

В мире больше 50% всего ГЧП составляет именно инфраструктурное, социальное строительство, и все это идет при огромных привилегиях для частного бизнеса, участвующего в ГЧП, – облегчение процесса получения земельного участка, льготное кредитование, налогообложение и прочее, вплоть до прямых субсидий. Такое сотрудничество выгодно обеим сторонам: государство развивает рынок недвижимости и получает отличные железные дороги, порты, магистрали и так далее, а частный бизнес имеет льготы для своей работы. Вместе они создают новые объекты на рынке недвижимости.

В нашей стране о государственно-частном партнерстве стали говорить лет 10 назад. В основном это региональные проекты – реже федерального уровня. Прежде всего, это социальное строительство, но небольшое, например, возведение детских садов, школ, переоборудование клиник. Практически нет проектов в транспортной сфере и других отраслях народного хозяйства, несмотря на то, что предусмотрено порядка девяти областей, где ГЧП может успешно применяться. И никаких льгот для бизнеса нет – они не прописаны в  документах, касающихся этих проектов. Но есть все основания для того, чтобы смотреть на развитие ГЧП в России с оптимизмом: тема эта активно обсуждается, в Госдуме собирают круглые столы, есть департамент по ГЧП в Минэкономразвития, осуществляются первые пилотные проекты по реализации ГЧП. 

Распечатать
Нашли ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl + Enter
Читать также
Пользователи соцсетей получат бесплатный доступ к бизнес-знаниям

16:00

Пользователи соцсетей получат бесплатный доступ к бизнес-знаниям

Украина попала в список беднейших стран региона

24 Мая

Украина попала в список беднейших стран региона

В Японии стартовали тестовые поставки товаров по Транссибу в Европу

24 Мая

В Японии стартовали тестовые поставки товаров по Транссибу в Европу

В Казани обсудят строительство первого участка второй линии метро

23 Мая

В Казани обсудят строительство первого участка второй линии метро

Как правильно закопать деньги?

23 Мая

Как правильно закопать деньги?

В Татарстане ожидается град

23 Мая

В Татарстане ожидается град

В Казани на два месяца перекроют две улицы

23 Мая

В Казани на два месяца перекроют две улицы

О том, что имеют — не знают, но можно дать и больше...

23 Мая

О том, что имеют — не знают, но можно дать и больше...

Цены на нефть в четверг постепенно снижаются

23 Мая

Цены на нефть в четверг постепенно снижаются

Руслан Халилов: «Мы будем проводить эти форумы ежегодно»

23 Мая

Руслан Халилов: «Мы будем проводить эти форумы ежегодно»

Рост производства в апреле показал максимум за два года

23 Мая

Рост производства в апреле показал максимум за два года

Гендиректор «Яндекс. Такси» станет вторым человеком компании

23 Мая

Гендиректор «Яндекс. Такси» станет вторым человеком компании

У Казани появится фирменный халяльный торт

23 Мая

У Казани появится фирменный халяльный торт

ЦБ потребует возмещения убытков от разорившихся НПФ

23 Мая

ЦБ потребует возмещения убытков от разорившихся НПФ

На ЦИПР-2019 в Иннополисе прошел вечер, посвященный робототехнике

23 Мая

На ЦИПР-2019 в Иннополисе прошел вечер, посвященный робототехнике

Все события

Корпоративные Блоги

Все блоги

Экономика и финансы

  1. Лидеры энергоэффективности
    Компании, входящие в группу «ТАИФ», в рамках международного форума поделились передовым опытом в сфере энергосбережения. Сложнейшие технологические решения отмечены и президентом Татарстана, и правительством…
  2. Когда потребитель выходит из энергосети...
    Вопросы ценообразования и его перспективы на внутреннем российском рынке на заседании правительства Татарстана в эксклюзивном интервью «Эксперту Татарстан» очень наглядно представила член совета директоров…
  3. Энергетика Татарстана: победы и проблемы
    Итальянские ветры татарстанской энергетики, газомоторное топливо для привлечения федеральных средств и энергоэффективность предприятий обсудили на международном форуме в Казани
Подписаться

Топ

  1. В РФ увеличат минимальный размер оплаты труда
    МРОТ планируют увеличить с 1 января 2021 года в связи с пересмотром потребительской корзины в большую…
  2. Госкорпорация «Ростех» запустит в Иннополисе производство Т-500
    Сегодня, 22 мая, в рамках конференции «Цифровая индустрия промышленной России» пройдет церемония запуска…
  3. Родители татарстанских школьников требуют ввести пятидневную учебную неделю
    «Родительское сообщество Татарстана» направило президенту республики Татарстан Рустаму Минниханову, а также…
  4. В ОПЕК+ отмечают влияние отношений США и КНР на нефтяной рынок
    Участники соглашения ОПЕК+ обсуждают вопрос влияния отношений США и КНР на нефтяной рынок. Об этом сообщил…
  5. Президент РТ поздравил татарстанцев с Днем официального принятия ислама Волжской Булгарией
    Президент Татарстана Рустам Минниханов обратился к жителям республики с поздравлением по случаю Дня официального…

Интервью

WorldSkills. Все стороны медали

WorldSkills. Все стороны медали

Казань готовится принять мировой чемпионат рабочих профессий WorldSkills (Ворлдскиллс). Это престиж для Татарстана, инвестиции, 9,5 млрд рублей на развитие инфраструктуры, специально построенный красивый многофункциональный комплекс «Kazan Expo»… А что «турнир профессионалов» даст ребятам-участникам и что - экономике страны? С вопросами мы обратились к инициатору появления WorldSkills в России Павлу Черных, а также к непосредственным участникам образовательного процесса

Научный фундамент застоя

Научный фундамент застоя

Как «сшить» разрыв между наукой и бизнесом? Синергия фундаментальной науки и промышленности обещает колоссальный прорыв обеих отраслей, однако на этом пути есть множество препятствий