Казань,15 Ноября, Четверг $ 68.00 € 76.76
Подписаться
Годовая подписка на журнал за 3600 руб
Оформить подписку

Жилье и жулье

Жилье и жулье
Фото: Предоставлено Викторией Данильченко

«Ручные» нотариусы и цены «ниже рыночной»: как не попасться на удочку мошенников?

О мошеннических схемах при покупке вторичного жилья изданию «Эксперт Татарстан» рассказала Виктория Данильченко, российский адвокат, председатель Коллегии адвокатов Павла Астахова, ведущая программы «По делам несовершеннолетних» на телеканале «Домашний». Итак, вот на что стоит обратить внимание, покупая недвижимость, чтобы не стать жертвой недобросовестных продавцов.

- Виктория Борисовна, схем обмана покупателей достаточно много, особенно, если речь идет о рынке недвижимости. Расскажите, о наиболее популярных из них.

- Первая, самая распространенная схема – это реализация квартиры по доверенности. Это момент, который уже должен насторожить покупателя. В общем-то, ничего криминального в такой форме может и не быть, более того, закон предусматривает и разрешает продажу недвижимости по доверенности. Однако нужно понимать, что сейчас мошенники имеют не только возможность подделывать печати и банковские бумаги, а также проводить сделки через фирмы-однодневки, но и использовать так называемых «ручных» нотариусов. В ход могут пойти три вида доверенностей: подложная доверенность, доверенность от умершего лица или отозванная доверенность. При этом купля-продажа недвижимости по доверенности, как правило, происходит в отсутствие ее хозяина во время совершения сделки. Если вы оказались в подобных условиях, рекомендую настаивать на личном знакомстве с собственником квартиры хотя бы до момента сделки. Далее, проверьте документы собственника и сверьте все данные со свидетельством о госрегистрации права. И, наконец, не ленитесь и проверьте, действительно ли существует нотариус, указанный в доверенности. Найдите его и уточните, действительно ли на документе именно его подпись.

Вторая популярная мошенническая схема – получение авансового платежа или задатка при подписании предварительного договора.

- Многие продавцы берут аванс, чтобы быть уверенным в серьезности намерений клиента. Есть способ распознать мошенника, который собирается взять аванс и исчезнуть?

- Обращайте внимание на цену. Если квартира продается значительно ниже рыночной стоимости, значит, тут явно что-то не так. Речь не о том, что квартира стоит 5 млн, а выставляется за 4,8 млн. Насторожиться следует, если квартиру с рыночной стоимостью 5 млн готовы продать за 3. 

Конечно, причин для заниженной цены может быть множество – людям бывают срочно необходимы крупные суммы денег в силу самых разных обстоятельств. Авансовый платеж в данной ситуации дает покупателю основание предполагать, что внесенный аванс закрепляет выгодную квартиру именно за ним. Этим и пользуются мошенники, одновременно заключая большое количество авансовых договоров на одну и ту же недвижимость. Собрав деньги, они исчезают.

Бывает и так, что мошенники-продавцы путем обмана завладевают квартирой. Например, преступник узнает о кончине одинокого пенсионера, подделывает свидетельство о рождении и становится «дочерью» или «сыном» умершего. С этим фальшивым документом он идет к действующему нотариусу, предоставляет свидетельство о смерти хозяина квартиры, оформляет наследство и становится реальным владельцем недвижимости. Вместе с тем, понимая, что в любой момент могут появиться реальные наследники, мошенник пытается как можно скорее реализовать квартиру, и чаще всего устраивает «аукцион» авансовых платежей.

Стоит отметить, что судебная практика по взысканию авансового платежа и наложению обязательств заключить основной договор, к сожалению, очень неразвита.

Кстати, важно понимать отличие между «задатком» и «авансом». Это два практически тождественных понятия, и тут надо быть очень внимательным. Если у вас просят задаток – будьте готовы, что переданную сумму вернуть нельзя ни при каких обстоятельствах. А вероятность возврата аванса хоть и маленькая, но есть. Грамотные мошенники активно используют такую «игру слов».

- Как избежать подобных проблем?

- Обращайте внимание на стоимость квартиры. Детально выясняйте, почему ее цена настолько ниже рыночной. Обязательно взвесьте все «за» и «против» и подробно пообщайтесь на эту тему с продавцом. И всегда настаивайте на присутствии собственника при заключении предварительного договора.

Уточняйте, как давно человек стал собственником квартиры? При каких обстоятельствах это произошло? Вся информация есть в свидетельстве о государственной регистрации права. Предположим, 5 апреля получено свидетельство о наследовании, 15 апреля – свидетельство о регистрации права (сегодня, это выписка из Росреестра), а еще через неделю собственник решил продать квартиру по цене намного ниже рыночной. Насторожитесь - здесь явно что-то не так.

- Существует так называемый договор дарения. Какие риски возможны при данном условии?

- Это еще одна схема – оформление дарственной от продавца на покупателя. Чаще всего под нее попадают пожилые люди или неопытная молодежь. Мошенники обещают заключить договор ренты или обещают отдать деньги чуть позже, после подписания договора дарения. Хочу отметить, что договор дарения крайне сложно расторгнуть в судебном порядке даже пожилому человеку.

В данной ситуации самый главный совет – не подписывать пустых бумаг, чтобы у продавца не было образца вашей подписи и возможности заполнить бумагу любым текстом по своему усмотрению, а также настаивать на участии в сделке нотариуса. При этом обязательно проверьте, реальный ли это нотариус. Для этого узнайте его место и график работы и запишитесь на прием.

- В вашей практике были какие-нибудь необычные дела из обсуждаемой области?

- Да, в моей практике было одно очень интересное дело. И это был не столько нестандартный случай, сколько необычное решение суда.

Ко мне обратилась клиентка, которой был предъявлен виндикационный иск – это истребование имущества с чужого незаконного владения. В нашей стране данные иски практически всегда рассматриваются в пользу заявителя, в пользу истца, а мы были на стороне ответчика. Стоит отметить, что если вы купили недвижимость из рук мошенников, необходимо понимать, что, в случае обращения в суд законных владельцев, фактически вся судебная практика идет по пути безусловного истребования имущества из чужого незаконного владения - и уж тем более, если возбуждено уголовное дело. Но в этом деле мы смогли отстоять квартиру моей клиентки, которая, как выяснилось после покупки, была продана ей мошенниками по поддельным документам.

Ситуация следующая: моя клиентка купила квартиру и прожила в ней два года. После чего ее вызвали в Следственный комитет, где сообщили, что к ней предъявлен виндикационный иск. Оказалось, что объявился мужчина, унаследовавший данную квартиру 10 лет назад. Он и написал заявление в полицию о выселении лиц, незаконно проживающих в квартире. В ходе расследования выяснилось, что эта квартира за десять лет трижды перепродавалась. Оказывается, мужчина после вступления в наследство 10 лет назад фактически сразу исчез, чем и воспользовались мошенники. Они подделали свидетельство о праве на наследство и, вступив в него, вскоре продали эту квартиру. Новый владелец спустя некоторое время продал ее другому человеку, и уже этот другой продал ее моей клиентке.

Свою позицию мы строили на том, что наследники не делали ничего, а собственник, как известно, должен заботиться о том имуществе, которое ему принадлежит. Мужчина вступил в права наследства в соответствии с законом, но, написав заявление, исчез. Свидетельство о праве на наследство, он, естественно не получил, а значит, и в Росеестр, где должен был оформить свидетельство о праве собственности на жилье, он не обратился. За квартирой не смотрел, никакие квитанции не оплачивал. К участию в деле привлекли и риэлтора, через которого клиентка нашла квартиру. Общими усилиями мы смогли убедить суд в своей правоте, и в иске было отказано. В апелляционной инстанции решение было оставлено без изменения, а апелляционная жалоба - без удовлетворения.

- Данный прецедент как-то помог в подобных спорах?

- Нет. У нас жестко работает статья 302 Гражданского кодекса РФ об истребовании имущества из чужого незаконного владения. Чтобы был отказ в таком иске, должно быть слишком много пунктов несоблюдения закона. Защита в этом случае одна – ставить вопрос о признании вас добросовестным приобретателем. Но, опять же, к сожалению, это не всегда это возможно, если не соблюдать те обязательные рекомендации, о которых говорилось выше.

- Как государство защищает граждан на законодательном уровне?

- Прежде всего, любую сделку с жильем лучше всего осуществлять с помощью надежного агентства недвижимости, имеющего прочную деловую репутацию, и квалифицированного юриста. Но если вы все же стали жертвой мошенников, то необходимо обратиться за помощью в государственные органы. Главным принципом нашего государства является защита прав собственности своих граждан. Согласно п. 4. ст. 159 УК РФ, государство вправе привлечь к уголовной ответственности граждан, совершивших незаконное действие по отношению к другому лицу в рамках осуществления сделки с недвижимостью.

Есть определенная последовательность действий, которой должен следовать пострадавший. Сначала он может обратиться в суд с исковым заявлением, в котором необходимо описать сложившуюся ситуацию и указать свои требования. Здесь пострадавшему гражданину придется доказывать свою позицию в суде, предоставлять фактические доказательства и приглашать свидетелей. Суд имеет гражданский характер.

Далее граждане обращаются в правоохранительные органы. Данное действие применимо, когда отсутствуют необходимые доказательства, и гражданин не может обосновать свои поступки в суде. Для обращения от пострадавшего потребуется заявление с указанием факта мошенничества. В том случае, если в процессе следствия будет выяснено, что в деле имеет место фальсификация документов или угрозы, дело переходит в разряд уголовных.

Если предыдущие этапы не позволили пострадавшему получить назад свое имущество или средства, в этом случае гражданин может рассчитывать на получение компенсации от государства, но не более 1 млн рублей. Подобная выплата производится в том случае, если по решению суда пострадавший должен получить возмещение причиненного ущерба, но в течение года этого не случилось по причине отсутствия у виновника имущества или денег.

Обратиться за помощью можно в мировой суд и в отделение полиции. Подобное действие необходимо совершить в течение года с момента открытия обмана. Для составления заявления потребуются не только личные документы (паспорт), но и вся документация, подтверждающая факт совершения мошенничества.

Как не попасться «на удочку» мошенников?

- Настаивайте на личном присутствии собственника на сделке.

- Проверяйте документы собственника и сверяйте все данные со свидетельством о государственной регистрации права. Если собственник не может принять участие в сделке, проверьте, действительно ли существует нотариус, указанный в доверенности.

- Не подписывайте никаких пустых бумаг и никому не отдавайте правоустанавливающие документы.

Светлана Усольцева

Распечатать
Нашли ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl + Enter
Читать также
Татарстан оказался в числе 5 регионов РФ, где чаще всего обращаются за материнским капиталом

17:45

Татарстан оказался в числе 5 регионов РФ, где чаще всего обращаются за материнским капиталом

В октябре продажи автомобилей LADA в Европе рухнули почти на треть

17:19

В октябре продажи автомобилей LADA в Европе рухнули почти на треть

Набережные Челны и Казань попали в топ-10 городов России с лучшими дорогами

16:56

Набережные Челны и Казань попали в топ-10 городов России с лучшими дорогами

Рост доходов граждан России в 2018 году составит 1%

16:35

Рост доходов граждан России в 2018 году составит 1%

Эксперты назвали автомобили, наиболее популярные у россиян среднего возраста

15:58

Эксперты назвали автомобили, наиболее популярные у россиян среднего возраста

Российская Госдума приняла законы о налогах для самозанятых граждан

15:23

Российская Госдума приняла законы о налогах для самозанятых граждан

В Госдуме РФ предложили обложить налогом Instagram-блогеров

14:46

В Госдуме РФ предложили обложить налогом Instagram-блогеров

Глава Минсвязи РФ рассказал, когда в России окончательно отключат аналоговое ТВ

14:10

Глава Минсвязи РФ рассказал, когда в России окончательно отключат аналоговое ТВ

Владимир Путин заявил, что цена на нефть в 70$ устраивает Россию

13:35

Владимир Путин заявил, что цена на нефть в 70$ устраивает Россию

ЦБ лишил лицензии 400 банков за последние пять лет

12:54

ЦБ лишил лицензии 400 банков за последние пять лет

Стоимость биткоина достигла минимума с октября прошлого года

12:33

Стоимость биткоина достигла минимума с октября прошлого года

Татарстан будет сотрудничать с китайской провинцией Гуандун в различных сферах

12:10

Татарстан будет сотрудничать с китайской провинцией Гуандун в различных сферах

В Татарстане зарегистрирован первый договор долевого участия по системе эскроу-счета

11:51

В Татарстане зарегистрирован первый договор долевого участия по системе эскроу-счета

В Казани на церемонию открытия городской елки выделил почти 3 миллиона рублей

11:13

В Казани на церемонию открытия городской елки выделил почти 3 миллиона рублей

Госдума приняла во втором чтении проект профицитного бюджета на 2019-2021 годы

10:45

Госдума приняла во втором чтении проект профицитного бюджета на 2019-2021 годы

Все события

Мероприятия

Все мероприятия

Корпоративные Блоги

Все блоги

Опрос

А вы бы пересели на общественный транспорт, если он стал бесплатным?

Экономика и финансы

  1. Если роботы заменят финансистов, что нас ждет через 10 лет?
    Сегодня цифровая трансформация коснулась самых разных сфер нашей жизни. Технологические изменения уже изменили обучение финансистов: акцент сместился на стратегическое мышление и бизнес­анализ. Но искусственный…
  2. Рустам Минниханов пообещал непростой 2019 год
    Дефицит консолидированного бюджета в 2019 году составит 4,1 млрд рублей
  3. Татарстан выделил 35 млн рублей на поддержку резидентов промплощадок и промпарков
    В Татарстане стартовала программа по субсидированию процентной ставки по кредитам для резидентов республиканских промышленных площадок и промышленных парков, а также управляющих компаний - об этом в ходе…
Подписаться

Топ

  1. В Казани выбрали концепцию застройки эко-района
    Экорайон Казани – это не только 450 тыс. кв. м жилья, но и сохранение природы, а также развитие общественного…
  2. Казанские студенты нашли в Нижнекамске растения из Красной книги
    Групп студентов КФУ в ходе исследования озера Каракуль в Нижнекамском районе нашла растения из Красной…
  3. Завтра в Казани откроют бульвар «Белые цветы»
    «Белые цветы» казанцам представит помощник президента Татарстана Наталия Фишман
  4. Генеральный директор АО «ТАИФ» Альберт Шигабутдинов получил государственную награду России – Орден Почета
    Сегодня, 10 ноября, президент Татарстана Рустам Минниханов вручил Орден Почета генеральному директору…
  5. В ОЭЗ «Иннополис» запущено производство осциллографов
    Производство осциллографов – шаг на пути восстановления отечественного приборостроения

Интервью

Драйвер полюса роста «Волга - ­Кама»

Драйвер полюса роста «Волга - ­Кама»

О своем видении будущего Татарстана в экономической системе страны и перспективных проектах сотрудничества мы попросили рассказать президента РТ Р. Н. Минниханова

«Китай и Россия – в одной лодке»

«Китай и Россия – в одной лодке»

Накануне Восточного экономического форума, в котором участие принимает и наше издание, мы встретились с Генеральным консулом Китайской Народной Республики в Казани У Инцинем