Казань,20 Сентября, Четверг $ 67.01 € 78.36
Подписаться
Годовая подписка на журнал за 3600 руб
Оформить подписку

Жилье и жулье

Жилье и жулье
Фото: Предоставлено Викторией Данильченко

«Ручные» нотариусы и цены «ниже рыночной»: как не попасться на удочку мошенников?

О мошеннических схемах при покупке вторичного жилья изданию «Эксперт Татарстан» рассказала Виктория Данильченко, российский адвокат, председатель Коллегии адвокатов Павла Астахова, ведущая программы «По делам несовершеннолетних» на телеканале «Домашний». Итак, вот на что стоит обратить внимание, покупая недвижимость, чтобы не стать жертвой недобросовестных продавцов.

- Виктория Борисовна, схем обмана покупателей достаточно много, особенно, если речь идет о рынке недвижимости. Расскажите, о наиболее популярных из них.

- Первая, самая распространенная схема – это реализация квартиры по доверенности. Это момент, который уже должен насторожить покупателя. В общем-то, ничего криминального в такой форме может и не быть, более того, закон предусматривает и разрешает продажу недвижимости по доверенности. Однако нужно понимать, что сейчас мошенники имеют не только возможность подделывать печати и банковские бумаги, а также проводить сделки через фирмы-однодневки, но и использовать так называемых «ручных» нотариусов. В ход могут пойти три вида доверенностей: подложная доверенность, доверенность от умершего лица или отозванная доверенность. При этом купля-продажа недвижимости по доверенности, как правило, происходит в отсутствие ее хозяина во время совершения сделки. Если вы оказались в подобных условиях, рекомендую настаивать на личном знакомстве с собственником квартиры хотя бы до момента сделки. Далее, проверьте документы собственника и сверьте все данные со свидетельством о госрегистрации права. И, наконец, не ленитесь и проверьте, действительно ли существует нотариус, указанный в доверенности. Найдите его и уточните, действительно ли на документе именно его подпись.

Вторая популярная мошенническая схема – получение авансового платежа или задатка при подписании предварительного договора.

- Многие продавцы берут аванс, чтобы быть уверенным в серьезности намерений клиента. Есть способ распознать мошенника, который собирается взять аванс и исчезнуть?

- Обращайте внимание на цену. Если квартира продается значительно ниже рыночной стоимости, значит, тут явно что-то не так. Речь не о том, что квартира стоит 5 млн, а выставляется за 4,8 млн. Насторожиться следует, если квартиру с рыночной стоимостью 5 млн готовы продать за 3. 

Конечно, причин для заниженной цены может быть множество – людям бывают срочно необходимы крупные суммы денег в силу самых разных обстоятельств. Авансовый платеж в данной ситуации дает покупателю основание предполагать, что внесенный аванс закрепляет выгодную квартиру именно за ним. Этим и пользуются мошенники, одновременно заключая большое количество авансовых договоров на одну и ту же недвижимость. Собрав деньги, они исчезают.

Бывает и так, что мошенники-продавцы путем обмана завладевают квартирой. Например, преступник узнает о кончине одинокого пенсионера, подделывает свидетельство о рождении и становится «дочерью» или «сыном» умершего. С этим фальшивым документом он идет к действующему нотариусу, предоставляет свидетельство о смерти хозяина квартиры, оформляет наследство и становится реальным владельцем недвижимости. Вместе с тем, понимая, что в любой момент могут появиться реальные наследники, мошенник пытается как можно скорее реализовать квартиру, и чаще всего устраивает «аукцион» авансовых платежей.

Стоит отметить, что судебная практика по взысканию авансового платежа и наложению обязательств заключить основной договор, к сожалению, очень неразвита.

Кстати, важно понимать отличие между «задатком» и «авансом». Это два практически тождественных понятия, и тут надо быть очень внимательным. Если у вас просят задаток – будьте готовы, что переданную сумму вернуть нельзя ни при каких обстоятельствах. А вероятность возврата аванса хоть и маленькая, но есть. Грамотные мошенники активно используют такую «игру слов».

- Как избежать подобных проблем?

- Обращайте внимание на стоимость квартиры. Детально выясняйте, почему ее цена настолько ниже рыночной. Обязательно взвесьте все «за» и «против» и подробно пообщайтесь на эту тему с продавцом. И всегда настаивайте на присутствии собственника при заключении предварительного договора.

Уточняйте, как давно человек стал собственником квартиры? При каких обстоятельствах это произошло? Вся информация есть в свидетельстве о государственной регистрации права. Предположим, 5 апреля получено свидетельство о наследовании, 15 апреля – свидетельство о регистрации права (сегодня, это выписка из Росреестра), а еще через неделю собственник решил продать квартиру по цене намного ниже рыночной. Насторожитесь - здесь явно что-то не так.

- Существует так называемый договор дарения. Какие риски возможны при данном условии?

- Это еще одна схема – оформление дарственной от продавца на покупателя. Чаще всего под нее попадают пожилые люди или неопытная молодежь. Мошенники обещают заключить договор ренты или обещают отдать деньги чуть позже, после подписания договора дарения. Хочу отметить, что договор дарения крайне сложно расторгнуть в судебном порядке даже пожилому человеку.

В данной ситуации самый главный совет – не подписывать пустых бумаг, чтобы у продавца не было образца вашей подписи и возможности заполнить бумагу любым текстом по своему усмотрению, а также настаивать на участии в сделке нотариуса. При этом обязательно проверьте, реальный ли это нотариус. Для этого узнайте его место и график работы и запишитесь на прием.

- В вашей практике были какие-нибудь необычные дела из обсуждаемой области?

- Да, в моей практике было одно очень интересное дело. И это был не столько нестандартный случай, сколько необычное решение суда.

Ко мне обратилась клиентка, которой был предъявлен виндикационный иск – это истребование имущества с чужого незаконного владения. В нашей стране данные иски практически всегда рассматриваются в пользу заявителя, в пользу истца, а мы были на стороне ответчика. Стоит отметить, что если вы купили недвижимость из рук мошенников, необходимо понимать, что, в случае обращения в суд законных владельцев, фактически вся судебная практика идет по пути безусловного истребования имущества из чужого незаконного владения - и уж тем более, если возбуждено уголовное дело. Но в этом деле мы смогли отстоять квартиру моей клиентки, которая, как выяснилось после покупки, была продана ей мошенниками по поддельным документам.

Ситуация следующая: моя клиентка купила квартиру и прожила в ней два года. После чего ее вызвали в Следственный комитет, где сообщили, что к ней предъявлен виндикационный иск. Оказалось, что объявился мужчина, унаследовавший данную квартиру 10 лет назад. Он и написал заявление в полицию о выселении лиц, незаконно проживающих в квартире. В ходе расследования выяснилось, что эта квартира за десять лет трижды перепродавалась. Оказывается, мужчина после вступления в наследство 10 лет назад фактически сразу исчез, чем и воспользовались мошенники. Они подделали свидетельство о праве на наследство и, вступив в него, вскоре продали эту квартиру. Новый владелец спустя некоторое время продал ее другому человеку, и уже этот другой продал ее моей клиентке.

Свою позицию мы строили на том, что наследники не делали ничего, а собственник, как известно, должен заботиться о том имуществе, которое ему принадлежит. Мужчина вступил в права наследства в соответствии с законом, но, написав заявление, исчез. Свидетельство о праве на наследство, он, естественно не получил, а значит, и в Росеестр, где должен был оформить свидетельство о праве собственности на жилье, он не обратился. За квартирой не смотрел, никакие квитанции не оплачивал. К участию в деле привлекли и риэлтора, через которого клиентка нашла квартиру. Общими усилиями мы смогли убедить суд в своей правоте, и в иске было отказано. В апелляционной инстанции решение было оставлено без изменения, а апелляционная жалоба - без удовлетворения.

- Данный прецедент как-то помог в подобных спорах?

- Нет. У нас жестко работает статья 302 Гражданского кодекса РФ об истребовании имущества из чужого незаконного владения. Чтобы был отказ в таком иске, должно быть слишком много пунктов несоблюдения закона. Защита в этом случае одна – ставить вопрос о признании вас добросовестным приобретателем. Но, опять же, к сожалению, это не всегда это возможно, если не соблюдать те обязательные рекомендации, о которых говорилось выше.

- Как государство защищает граждан на законодательном уровне?

- Прежде всего, любую сделку с жильем лучше всего осуществлять с помощью надежного агентства недвижимости, имеющего прочную деловую репутацию, и квалифицированного юриста. Но если вы все же стали жертвой мошенников, то необходимо обратиться за помощью в государственные органы. Главным принципом нашего государства является защита прав собственности своих граждан. Согласно п. 4. ст. 159 УК РФ, государство вправе привлечь к уголовной ответственности граждан, совершивших незаконное действие по отношению к другому лицу в рамках осуществления сделки с недвижимостью.

Есть определенная последовательность действий, которой должен следовать пострадавший. Сначала он может обратиться в суд с исковым заявлением, в котором необходимо описать сложившуюся ситуацию и указать свои требования. Здесь пострадавшему гражданину придется доказывать свою позицию в суде, предоставлять фактические доказательства и приглашать свидетелей. Суд имеет гражданский характер.

Далее граждане обращаются в правоохранительные органы. Данное действие применимо, когда отсутствуют необходимые доказательства, и гражданин не может обосновать свои поступки в суде. Для обращения от пострадавшего потребуется заявление с указанием факта мошенничества. В том случае, если в процессе следствия будет выяснено, что в деле имеет место фальсификация документов или угрозы, дело переходит в разряд уголовных.

Если предыдущие этапы не позволили пострадавшему получить назад свое имущество или средства, в этом случае гражданин может рассчитывать на получение компенсации от государства, но не более 1 млн рублей. Подобная выплата производится в том случае, если по решению суда пострадавший должен получить возмещение причиненного ущерба, но в течение года этого не случилось по причине отсутствия у виновника имущества или денег.

Обратиться за помощью можно в мировой суд и в отделение полиции. Подобное действие необходимо совершить в течение года с момента открытия обмана. Для составления заявления потребуются не только личные документы (паспорт), но и вся документация, подтверждающая факт совершения мошенничества.

Как не попасться «на удочку» мошенников?

- Настаивайте на личном присутствии собственника на сделке.

- Проверяйте документы собственника и сверяйте все данные со свидетельством о государственной регистрации права. Если собственник не может принять участие в сделке, проверьте, действительно ли существует нотариус, указанный в доверенности.

- Не подписывайте никаких пустых бумаг и никому не отдавайте правоустанавливающие документы.

Светлана Усольцева

Распечатать
Нашли ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl + Enter
Читать также
Налоговые поступления в российский бюджет выросли на 21,5%

17:33

Налоговые поступления в российский бюджет выросли на 21,5%

Максим Орешкин: курс рубля укрепился и может вернуться к фундаментальным значениям

17:09

Максим Орешкин: курс рубля укрепился и может вернуться к фундаментальным значениям

Четыре крупные компании Татарстана попали в Топ-100 рейтинга российских предприятий по выручке

16:45

Четыре крупные компании Татарстана попали в Топ-100 рейтинга российских предприятий по выручке

В Казани пройдет Неделя Дизайна

16:21

В Казани пройдет Неделя Дизайна

Дмитрий Медведев: федеральный бюджет 2019 года станет профицитным впервые с 2014 года

16:09

Дмитрий Медведев: федеральный бюджет 2019 года станет профицитным впервые с 2014 года

На благоустройство набережной озера Кабан выделят почти 600 миллионов рублей

15:14

На благоустройство набережной озера Кабан выделят почти 600 миллионов рублей

В промпарке «Пионер» собираются запустить производство окрашенной рулонной стали

14:56

В промпарке «Пионер» собираются запустить производство окрашенной рулонной стали

На сельхозпредприятии РТ погашена задолженность по заработной плате

14:20

На сельхозпредприятии РТ погашена задолженность по заработной плате

Президент РТ ознакомился с работой электронного правительства Сингапура

14:06

Президент РТ ознакомился с работой электронного правительства Сингапура

В казанском филиале банка "Открытие" выявили хищение на 230 миллионов рублей

13:43

В казанском филиале банка "Открытие" выявили хищение на 230 миллионов рублей

«Простая просьба»: все нормально, обычный вторник…

13:24

«Простая просьба»: все нормально, обычный вторник…

На один день изменится расписание электричек Казань - Арск

13:16

На один день изменится расписание электричек Казань - Арск

Татарстанская таможня и Фонд поддержки предпринимательства РТ приглашают на семинар-практикум

11:55

Татарстанская таможня и Фонд поддержки предпринимательства РТ приглашают на семинар-практикум

Рост ВВП России в августе замедлился до 1%

11:28

Рост ВВП России в августе замедлился до 1%

Президент РТ: Важными направлениями для сотрудничества с Сингапуром являются сферы инноваций и инфокоммуникационных технологий

11:02

Президент РТ: Важными направлениями для сотрудничества с Сингапуром являются сферы инноваций и инфокоммуникационных технологий

Все события

Мероприятия

Все мероприятия

Корпоративные Блоги

Все блоги

Экономика и финансы

  1. Рустам Минниханов пообещал непростой 2019 год
    Дефицит консолидированного бюджета в 2019 году составит 4,1 млрд рублей
  2. Татарстан выделил 35 млн рублей на поддержку резидентов промплощадок и промпарков
    В Татарстане стартовала программа по субсидированию процентной ставки по кредитам для резидентов республиканских промышленных площадок и промышленных парков, а также управляющих компаний - об этом в ходе…
  3. Банки Татарстана запускают единую биометрическую систему защиты данных клиентов
    С 1 июля российские банки начали собирать биометрические данные клиентов для запуска единой биометрической системы (далее - ЕБС). Предполагается, что проект предоставит россиянам возможность удаленно получать…
Подписаться

Топ

  1. В ноябре у жителей РТ будут четырехдневные выходные
    В этом ноябре у жителей РТ будут четырехдневные выходные благодаря грядущим праздникам.
  2. Казань может получить международную премию за городские инновации
    Казань вошла в финальный шорт-лист претендентов на получение IV Международной премии Гуанчжоу за городские…
  3. В Татарстане на 8% увеличится плата за детский сад
    Премьер-министр РТ Алексей Песошин подписал постановление, согласно которому увеличивается плата за присмотр…
  4. В Казани прошли забеги «Кросса наций-2018»
    Сегодня казанцы поддержали всероссийский день бега и вышли на старт «Кросса нации-2018»
  5. Татарстанцы добились запрета на строительство мусоросжигательного завода
    Верховный суд Татарстана удовлетворил коллективный иск жителей поселка Осиново, протестующих против строительства…

Интервью

Драйвер полюса роста «Волга - ­Кама»

Драйвер полюса роста «Волга - ­Кама»

О своем видении будущего Татарстана в экономической системе страны и перспективных проектах сотрудничества мы попросили рассказать президента РТ Р. Н. Минниханова

«Китай и Россия – в одной лодке»

«Китай и Россия – в одной лодке»

Накануне Восточного экономического форума, в котором участие принимает и наше издание, мы встретились с Генеральным консулом Китайской Народной Республики в Казани У Инцинем