Казань,20 Февраля, Среда $ 66.20 € 74.82
Подписаться
Годовая подписка на журнал за 3960 руб
Оформить подписку

Жилье и жулье

Жилье и жулье
Фото: Предоставлено Викторией Данильченко

«Ручные» нотариусы и цены «ниже рыночной»: как не попасться на удочку мошенников?

О мошеннических схемах при покупке вторичного жилья изданию «Эксперт Татарстан» рассказала Виктория Данильченко, российский адвокат, председатель Коллегии адвокатов Павла Астахова, ведущая программы «По делам несовершеннолетних» на телеканале «Домашний». Итак, вот на что стоит обратить внимание, покупая недвижимость, чтобы не стать жертвой недобросовестных продавцов.

- Виктория Борисовна, схем обмана покупателей достаточно много, особенно, если речь идет о рынке недвижимости. Расскажите, о наиболее популярных из них.

- Первая, самая распространенная схема – это реализация квартиры по доверенности. Это момент, который уже должен насторожить покупателя. В общем-то, ничего криминального в такой форме может и не быть, более того, закон предусматривает и разрешает продажу недвижимости по доверенности. Однако нужно понимать, что сейчас мошенники имеют не только возможность подделывать печати и банковские бумаги, а также проводить сделки через фирмы-однодневки, но и использовать так называемых «ручных» нотариусов. В ход могут пойти три вида доверенностей: подложная доверенность, доверенность от умершего лица или отозванная доверенность. При этом купля-продажа недвижимости по доверенности, как правило, происходит в отсутствие ее хозяина во время совершения сделки. Если вы оказались в подобных условиях, рекомендую настаивать на личном знакомстве с собственником квартиры хотя бы до момента сделки. Далее, проверьте документы собственника и сверьте все данные со свидетельством о госрегистрации права. И, наконец, не ленитесь и проверьте, действительно ли существует нотариус, указанный в доверенности. Найдите его и уточните, действительно ли на документе именно его подпись.

Вторая популярная мошенническая схема – получение авансового платежа или задатка при подписании предварительного договора.

- Многие продавцы берут аванс, чтобы быть уверенным в серьезности намерений клиента. Есть способ распознать мошенника, который собирается взять аванс и исчезнуть?

- Обращайте внимание на цену. Если квартира продается значительно ниже рыночной стоимости, значит, тут явно что-то не так. Речь не о том, что квартира стоит 5 млн, а выставляется за 4,8 млн. Насторожиться следует, если квартиру с рыночной стоимостью 5 млн готовы продать за 3. 

Конечно, причин для заниженной цены может быть множество – людям бывают срочно необходимы крупные суммы денег в силу самых разных обстоятельств. Авансовый платеж в данной ситуации дает покупателю основание предполагать, что внесенный аванс закрепляет выгодную квартиру именно за ним. Этим и пользуются мошенники, одновременно заключая большое количество авансовых договоров на одну и ту же недвижимость. Собрав деньги, они исчезают.

Бывает и так, что мошенники-продавцы путем обмана завладевают квартирой. Например, преступник узнает о кончине одинокого пенсионера, подделывает свидетельство о рождении и становится «дочерью» или «сыном» умершего. С этим фальшивым документом он идет к действующему нотариусу, предоставляет свидетельство о смерти хозяина квартиры, оформляет наследство и становится реальным владельцем недвижимости. Вместе с тем, понимая, что в любой момент могут появиться реальные наследники, мошенник пытается как можно скорее реализовать квартиру, и чаще всего устраивает «аукцион» авансовых платежей.

Стоит отметить, что судебная практика по взысканию авансового платежа и наложению обязательств заключить основной договор, к сожалению, очень неразвита.

Кстати, важно понимать отличие между «задатком» и «авансом». Это два практически тождественных понятия, и тут надо быть очень внимательным. Если у вас просят задаток – будьте готовы, что переданную сумму вернуть нельзя ни при каких обстоятельствах. А вероятность возврата аванса хоть и маленькая, но есть. Грамотные мошенники активно используют такую «игру слов».

- Как избежать подобных проблем?

- Обращайте внимание на стоимость квартиры. Детально выясняйте, почему ее цена настолько ниже рыночной. Обязательно взвесьте все «за» и «против» и подробно пообщайтесь на эту тему с продавцом. И всегда настаивайте на присутствии собственника при заключении предварительного договора.

Уточняйте, как давно человек стал собственником квартиры? При каких обстоятельствах это произошло? Вся информация есть в свидетельстве о государственной регистрации права. Предположим, 5 апреля получено свидетельство о наследовании, 15 апреля – свидетельство о регистрации права (сегодня, это выписка из Росреестра), а еще через неделю собственник решил продать квартиру по цене намного ниже рыночной. Насторожитесь - здесь явно что-то не так.

- Существует так называемый договор дарения. Какие риски возможны при данном условии?

- Это еще одна схема – оформление дарственной от продавца на покупателя. Чаще всего под нее попадают пожилые люди или неопытная молодежь. Мошенники обещают заключить договор ренты или обещают отдать деньги чуть позже, после подписания договора дарения. Хочу отметить, что договор дарения крайне сложно расторгнуть в судебном порядке даже пожилому человеку.

В данной ситуации самый главный совет – не подписывать пустых бумаг, чтобы у продавца не было образца вашей подписи и возможности заполнить бумагу любым текстом по своему усмотрению, а также настаивать на участии в сделке нотариуса. При этом обязательно проверьте, реальный ли это нотариус. Для этого узнайте его место и график работы и запишитесь на прием.

- В вашей практике были какие-нибудь необычные дела из обсуждаемой области?

- Да, в моей практике было одно очень интересное дело. И это был не столько нестандартный случай, сколько необычное решение суда.

Ко мне обратилась клиентка, которой был предъявлен виндикационный иск – это истребование имущества с чужого незаконного владения. В нашей стране данные иски практически всегда рассматриваются в пользу заявителя, в пользу истца, а мы были на стороне ответчика. Стоит отметить, что если вы купили недвижимость из рук мошенников, необходимо понимать, что, в случае обращения в суд законных владельцев, фактически вся судебная практика идет по пути безусловного истребования имущества из чужого незаконного владения - и уж тем более, если возбуждено уголовное дело. Но в этом деле мы смогли отстоять квартиру моей клиентки, которая, как выяснилось после покупки, была продана ей мошенниками по поддельным документам.

Ситуация следующая: моя клиентка купила квартиру и прожила в ней два года. После чего ее вызвали в Следственный комитет, где сообщили, что к ней предъявлен виндикационный иск. Оказалось, что объявился мужчина, унаследовавший данную квартиру 10 лет назад. Он и написал заявление в полицию о выселении лиц, незаконно проживающих в квартире. В ходе расследования выяснилось, что эта квартира за десять лет трижды перепродавалась. Оказывается, мужчина после вступления в наследство 10 лет назад фактически сразу исчез, чем и воспользовались мошенники. Они подделали свидетельство о праве на наследство и, вступив в него, вскоре продали эту квартиру. Новый владелец спустя некоторое время продал ее другому человеку, и уже этот другой продал ее моей клиентке.

Свою позицию мы строили на том, что наследники не делали ничего, а собственник, как известно, должен заботиться о том имуществе, которое ему принадлежит. Мужчина вступил в права наследства в соответствии с законом, но, написав заявление, исчез. Свидетельство о праве на наследство, он, естественно не получил, а значит, и в Росеестр, где должен был оформить свидетельство о праве собственности на жилье, он не обратился. За квартирой не смотрел, никакие квитанции не оплачивал. К участию в деле привлекли и риэлтора, через которого клиентка нашла квартиру. Общими усилиями мы смогли убедить суд в своей правоте, и в иске было отказано. В апелляционной инстанции решение было оставлено без изменения, а апелляционная жалоба - без удовлетворения.

- Данный прецедент как-то помог в подобных спорах?

- Нет. У нас жестко работает статья 302 Гражданского кодекса РФ об истребовании имущества из чужого незаконного владения. Чтобы был отказ в таком иске, должно быть слишком много пунктов несоблюдения закона. Защита в этом случае одна – ставить вопрос о признании вас добросовестным приобретателем. Но, опять же, к сожалению, это не всегда это возможно, если не соблюдать те обязательные рекомендации, о которых говорилось выше.

- Как государство защищает граждан на законодательном уровне?

- Прежде всего, любую сделку с жильем лучше всего осуществлять с помощью надежного агентства недвижимости, имеющего прочную деловую репутацию, и квалифицированного юриста. Но если вы все же стали жертвой мошенников, то необходимо обратиться за помощью в государственные органы. Главным принципом нашего государства является защита прав собственности своих граждан. Согласно п. 4. ст. 159 УК РФ, государство вправе привлечь к уголовной ответственности граждан, совершивших незаконное действие по отношению к другому лицу в рамках осуществления сделки с недвижимостью.

Есть определенная последовательность действий, которой должен следовать пострадавший. Сначала он может обратиться в суд с исковым заявлением, в котором необходимо описать сложившуюся ситуацию и указать свои требования. Здесь пострадавшему гражданину придется доказывать свою позицию в суде, предоставлять фактические доказательства и приглашать свидетелей. Суд имеет гражданский характер.

Далее граждане обращаются в правоохранительные органы. Данное действие применимо, когда отсутствуют необходимые доказательства, и гражданин не может обосновать свои поступки в суде. Для обращения от пострадавшего потребуется заявление с указанием факта мошенничества. В том случае, если в процессе следствия будет выяснено, что в деле имеет место фальсификация документов или угрозы, дело переходит в разряд уголовных.

Если предыдущие этапы не позволили пострадавшему получить назад свое имущество или средства, в этом случае гражданин может рассчитывать на получение компенсации от государства, но не более 1 млн рублей. Подобная выплата производится в том случае, если по решению суда пострадавший должен получить возмещение причиненного ущерба, но в течение года этого не случилось по причине отсутствия у виновника имущества или денег.

Обратиться за помощью можно в мировой суд и в отделение полиции. Подобное действие необходимо совершить в течение года с момента открытия обмана. Для составления заявления потребуются не только личные документы (паспорт), но и вся документация, подтверждающая факт совершения мошенничества.

Как не попасться «на удочку» мошенников?

- Настаивайте на личном присутствии собственника на сделке.

- Проверяйте документы собственника и сверяйте все данные со свидетельством о государственной регистрации права. Если собственник не может принять участие в сделке, проверьте, действительно ли существует нотариус, указанный в доверенности.

- Не подписывайте никаких пустых бумаг и никому не отдавайте правоустанавливающие документы.

Светлана Усольцева

Распечатать
Нашли ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl + Enter
Читать также
Путин поручил разобраться с делами на предпринимателей

16:30

Путин поручил разобраться с делами на предпринимателей

Владимир Путин поручил пересчитать пенсии

15:30

Владимир Путин поручил пересчитать пенсии

Около 30 тысяч россиян зарегистрировались в качестве самозанятых

15:15

Около 30 тысяч россиян зарегистрировались в качестве самозанятых

Путин предложил давать 450 тыс. рублей многодетным семьям с ипотекой

14:17

Путин предложил давать 450 тыс. рублей многодетным семьям с ипотекой

Владимир Путин обратился с ежегодным посланием к Федеральному собранию

13:26

Владимир Путин обратился с ежегодным посланием к Федеральному собранию

Глава Татарстана обсудил ход реализации совместных проектов с представителями Linde Engineering

12:00

Глава Татарстана обсудил ход реализации совместных проектов с представителями Linde Engineering

Осуждены десять человек за хищения с Казанского вертолетного завода

11:34

Осуждены десять человек за хищения с Казанского вертолетного завода

КАМАЗ планирует привлечь 2 млрд рублей инвестиций в индустриальный парк Пензенской области

11:00

КАМАЗ планирует привлечь 2 млрд рублей инвестиций в индустриальный парк Пензенской области

В Казани ищут подрядчика для ремонта стадиона в Юдино

10:40

В Казани ищут подрядчика для ремонта стадиона в Юдино

Ленара Музафарова покинула пост главы Кадастровой палаты по РТ

10:10

Ленара Музафарова покинула пост главы Кадастровой палаты по РТ

Республиканский фонд поддержки выплатил пострадавшим вкладчикам 500 млн рублей

09:45

Республиканский фонд поддержки выплатил пострадавшим вкладчикам 500 млн рублей

Проект строительства кольцевой железной дороги вокруг Казани оценили в 50 млрд рублей

09:19

Проект строительства кольцевой железной дороги вокруг Казани оценили в 50 млрд рублей

Минтранс разрешил использовать электронные посадочные талоны

19 Февраля

Минтранс разрешил использовать электронные посадочные талоны

Главбухом Центробанка назначена Ирина Грановская

19 Февраля

Главбухом Центробанка назначена Ирина Грановская

Минэкономразвития оценило ущерб от антироссийских ограничительных мер на конец минувшего года

19 Февраля

Минэкономразвития оценило ущерб от антироссийских ограничительных мер на конец минувшего года

Все события

Мероприятия

Все мероприятия

Корпоративные Блоги

Все блоги

Экономика и финансы

  1. Цифровизация производства, он-лайн торговля и «колхоз без колхозников»
    Министерство экономики РТ и Министерство промышленности и торговли РТ совместно подвели итоги 2018 года
  2. Татарстан привлекает инвестиции, но уступает регионам
    Наиболее активно в республику поступают инвестиции из Турции, США, Германии и Китая
  3. Встреча Клуба инвесторов Татарстана: в историческом здании о частной инициативе и новых инвесторах
    В столице Татарстана состоялось итоговое в этом году заседание Клуба инвесторов РТ – оно прошло в реконструированном здании бывшей Шамовской больницы, где благодаря турецким инвесторам открылся пятизвездочный…
Подписаться

Топ

  1. Пенсионный фонд России заранее сообщит россиянам размер будущих пенсий
    Глава Пенсионного фонда Антон Дроздов сообщил, что планируется оповещать тех, кому до выхода на пенсию…
  2. Дмитрий Медведев призвал изменить подход к оценке бедности
    Премьер-министр считает, что необходимо учитывать расходы человека, как это делают во всем мире
  3. Дмитрий Медведев заморозил тариф на вывоз мусора
    Премьер-министр России Дмитрий Медведев заморозил тарифы на вывоз мусора
  4. В Татарстане ожидается гололедица и метель
    Ночью и днем 17 февраля в Татарстане ожидается сильная гололедица и метель, сообщает Гидрометцентр РТ.…
  5. Татарстанцы весны дождутся к апрелю
    Синоптики рассказали, когда татарстанцам ждать весну

Интервью

Научный фундамент застоя

Научный фундамент застоя

Как «сшить» разрыв между наукой и бизнесом? Синергия фундаментальной науки и промышленности обещает колоссальный прорыв обеих отраслей, однако на этом пути есть множество препятствий

Ставки будут расти

Ставки будут расти

О проблемах земельного и жилищного рынка, а также о государственно-частном партнерстве нашему журналу рассказала спикер Гайдаровского экономического форума