Казань,01 Декабря, Воскресенье $ 64.08 € 70.55
Подписаться
Годовая подписка на журнал за 3960 руб
Оформить подписку

Ставка больше, чем жизнь

Ставка больше, чем жизнь
Фото: sntat.ru

Прошлый год оказался для российского рынка недвижимости и, соответственно, ипотеки, рекордным по спросу: резкое ослабление рубля в декабре 2014 года вызвало всплеск потребительской активности

Безусловно, уже сейчас этот рост меняется падением интереса к крупным покупкам. Отчасти рост потребительского рынка связан не только с изменением курса, но и со стандартной «предновогодней» лихорадкой — этим можно объяснить большое число покупок бытовой техники и даже автомобилей. Однако резкий скачок спроса на рынке недвижимости совершенно однозначно связан с попыткой населения спастись от обесценивания национальной валюты.

Рекорды 2014

Рынок ипотеки продемонстрировал положительные результаты и в целом по году. По мнению генерального директора рейтингового агентства «Эксперт РА» Павла Самиева, ипотека, безусловно является лидером с точки зрения прироста: это актуально и сейчас, и будет актуально в следующем году. Самиев констатирует, что темпы прироста в сфере ипотечного кредитования падают чуть медленнее остальных — и это, возможно, единственный сегмент, который еще можно назвать драйвером рынка даже в 2015 году. «В первые девять месяцев прошлого года был достаточно существенный рост рынка. Он даже превышал прогнозы, которые давали участники рынка. Сейчас ожидания значительно хуже, можно ожидать даже падения выдачи. Рынок испытал существенный шок из-за колебаний курса и финансового положения потенциальных заемщиков ипотеки. Очевидно, что из-за этого сильно ухудшится и качество обслуживания того портфеля, который есть. Также многие потенциальные заемщики не будут брать кредиты», — говорит гендиректор «Эксперт РА».

Исполняющий обязанности управляющего ВТБ24 в Татарстане Александр Михалицын констатирует следующее: «2014 год — рекордный на рынке ипотечного кредитования для ВТБ24 как в Татарстане, так и по всей России. В Казани выдача ипотечных кредитов увеличилась на 61%, выдано более 6 тысяч кредитов на сумму 11,4 млрд рублей — на 4,3 млрд руб-лей больше, чем в прошлом году. Доля рынка банка по выдачам в Татарстане превысила 22,5%. В среднем по России доля ВТБ24 — 19,8%».

Отмечает повышенный спрос и начальник отдела организации продаж в сети внутренних структурных подразделений отделения «Банк Татарстан» ОАО «Сбербанк России» Алиса Хусаинова: «В 2014 году пик спроса на жилищные кредиты пришелся на 2-й и 3-й кварталы (было выдано 3 944 и 4 217 ипотечных кредитов соответственно). Если говорить о динамике спроса по сравнению с прошлым годом, то количество выдаваемых жилищных кредитов возросло на 11%, а объем — на 20%. Уровень одобрения жилищных заявок в 2014 году составил 77%. В январе 2015-го по сравнению с январем 2014 года динамика выдачи ипотечных кредитов возросла на 37%. Требования к заемщикам не ужесточены, произошли лишь небольшие изменения в условиях предоставления жилищных кредитов (увеличен размер минимального первоначального взноса с 10–15% до 20%, сокращен срок действия решения по клиенту)».

Михалицын приводит и интересные цифры, иллюстрирующие, насколько пиковым был декабрьский спрос: в этом месяце банком было выдано почти на 62% больше ипотечных кредитов, чем в ноябре, и на 51% больше, чем в декабре прошлого года. Цифры эти действительно очень значительные по сравнению с другими видами кредитования. К примеру, в декабре 2014 года банк выдал автокредитов на 28% меньше, чем в декабре прошлого года, хотя по сравнению с ноябрем 2014 года резкий скачок заметен и здесь — почти 45%. «Декабрь был пиковым месяцем и для потребительского рынка в целом, и для банковского сектора. Наблюдался повышенный спрос на кредиты, на финансовые ресурсы. Все хотели зафиксировать свои риски, получить кредиты на автомобили и квартиры еще по старым ставкам», — говорит эксперт.

Впрочем, статистические данные за июль-декабрь от Агентства по ипотечному жилищному кредитованию свидетельствуют, что спрос по всему Татарстану, а не только по Казани, на протяжении второго полугодия 2014 года можно описать как стабильный. В среднем, в каждом месяце объем просроченной задолженности составлял 4,67 млн рублей. Среднее количество кредитов составило 3300 в месяц, средний совокупный объем кредитов равнялся 4,568 млрд. В среднем, каждый кредит был равен 1,38 млн рублей. Пиковый же месяц, по данным Агентства, как по количеству кредитов, так и по их объему, — ноябрь, а не декабрь. В ноябре к тому же снизился объем просроченной задолженности по ипотечным кредитам. Количество и объем кредитов в декабре меньше ноябрьских примерно на 15%.

По всей России ноябрь также стал пиковым месяцем за полгода — по объему и количеству кредитов декабрьские цифры снизились относительно ноября на 13%.

Дальше — хуже

Очевидно, что в 2015 году рынок ипотеки ожидает значительный спад. Особенно это будет заметно на фоне успешного 2014 года. Изменение ключевой ставки Центробанка, которая фактически указывает, на каких условиях ЦБ кредитует банки, поставило в крайне сложное положение всю сферу кредитования и ипотеку в особенности — как самый длительный кредит на самые дорогие покупки. Ключевая ставка, которая еще год назад равнялась 5,5% годовых, за год поднималась шесть раз — и в итоге к 2015 году стала в три с лишним раза выше (в марте регулятор повысил ключевую ставку до 7%, в апреле — до 7,5%, в июле — до 8%, в октябре — до 9,5% годовых. В декабре ключевая ставка повысилась дважды, 11 декабря — до 10,5%, а 16 декабря — до 17%). Это решение было призвано сдержать падение курса рубля, однако сильного эффекта, на который в краткосрочной перспективе и был расчет, не принесло. Для рынка же ипотечного кредитования эта ставка стала критической.

Павел Самиев из «Эксперт РА» говорит: «Мы предполагаем, что кредитный портфель по ипотеке в следующем году вырастет на 10% (это ниже, чем в прошлом и позапрошлом годах — было около 30%). Тем не менее, это один из немногих сегментов банковского кредитования, где портфель вырастет, хотя выдачи, конечно, упадут, так как портфель будет включать в значительной степени и то, что выдано в прошлом году. Объем выдачи, по нашим расчетам, сократится более чем в полтора раза. Кроме того, сейчас на рынке ипотечного кредитования рекордно низкая просрочка — в районе 4%. Уже в 1-м квартале она, вероятно, вырастет до 5%, а к концу года — раза в два. Но все равно она будет ниже, чем по остальным сегментам кредитования».

И.о. управляющего татарстанского подразделения ВТБ24 считает, что 18% для ипотеки — заградительная ставка. «13–14% — это рабочая ставка, при которой наши объемы достигались. По некоторым программам были и 11–12%. Сегодняшняя ставка ВТБ24 по ипотеке — 15,95%, то есть на 2% выше рабочей ставки. Рынок ипотечного кредитования, конечно, не встал, но объем заявок уменьшился. Люди идут за ипотечными кредитами. Мы надеемся, что повышения учетной ставки выше нынешних 17% не произойдет, а к концу года опустится до уровня 10,5%. Это лишь наши ожидания, но, возможно, какая-то коррекция будет в 3-м квартале. К четвертому кварталу мы ожидаем снижения», — отмечает он.

Руководитель банка «Уралсиб» в Казани Дмитрий Пономаренко также признает кризис на рынке ипотеки, но это не стало откровением для него: «Мы наблюдаем общее ухудшение макрорыночных условий, таких, как сокращение доступа к источникам международного финансирования, сокращение реальных доходов населения, рост ставки. Все это в совокупности заставило сжаться рынок ипотечного кредитования. Сегодня приоритетным направлением в работе банков становится не наращивание темпов кредитования, а качество кредитного портфеля. Наш банк оценил потенциальные риски ипотечного рынка еще в 2013 году и принял решение несколько сбавить темпы кредитования, сосредоточившись на качестве заемщиков. При этом мы продолжаем работать по ипотечным программам, однако переформатировали их под сегодняшние экономические условия. Например, в прошлом году заемщики многих банков, имея действующее положительное решение по ипотеке и выбранный объект недвижимости, не смогли заключить ипотечную сделку в связи с тем, что их банки резко повысили ставки».

Говоря о причинах нынешнего кризиса ипотеки, начальник Управления ипотечного кредитования ОАО «АИКБ «Татфондбанк» Равиля Хасанова отмечает следующее: «На текущую ситуацию на рынке ипотечного кредитования значительное влияние оказало увеличение ключевой ставки ЦБ. В условиях удорожания источников фондирования ставки по ипотеке существенно выросли, и при сохранении текущей ситуации, банки в основном в вопросе кредитования рассчитывают на поддержку со стороны государства. В перспективе ипотечный рынок сосредоточится на вторичном жилье ввиду более надежного обеспечения. Одновременно, для реализации строящегося жилья, застройщики будут вынуждены предлагать дисконт на стоимость квартир. Процентные ставки по ипотеке в Татфондбанке были повышены пропорционально росту ключевой ставки ЦБ. Минимальные процентные ставки по ипотеке были увеличены с 18 декабря 2014 года до 20% годовых. На наш взгляд, рост цен на недвижимость замедлится, и мы ожидаем снижение цен на 10–20%. Также с учетом экономической ситуации в стране, мы ожидаем падения рынка ипотеки на 30–40%. Дальнейшая процентная политика банков будет напрямую зависеть от действий регулятора, поэтому трудно делать прогнозы в текущей ситуации».

Отметим, президент и председатель правления ВТБ24 Михаил Задорнов в конце января заявил, что, если не будет найдено никакого механизма государственной поддержки сектора, рынок ипотечного кредитования в нынешнем году ожидает спад в 2,5 раза. По мнению банкира, это может отбросить рынок на уровень 2005–2006 гг. В качестве решения проблемы президент банка предложил субсидирование процентной ставки за счет бюджета.

Государство: своих не бросаем

После этих заявлений, однако, ситуация несколько улучшилась. 30 января ЦБ объявил о снижении ключевой ставки до 15%, а 2 февраля РБК сообщил о решении Правительства компенсировать банкам часть процентов по ипотеке. Издание ссылается на свои источники, решение пока не оглашено официально, однако уже сейчас можно сказать, что слова главы ВТБ24 были услышаны. По проекту, банки получат компенсацию 5–6 процентных пунктов, итоговая процентная ставка по ипотеке должна составить 13% Таким образом, клиент будет получать ипотеку по той самой «рабочей ставке», о которой говорил Михалицын.

При этом государство будет компенсировать банкам проценты только по кредитам на новое жилье. Эта важная деталь характеризует конечную цель усилий государства. Они направлены не на поддержание ипотечного кредитования как такового, а смежных, жизненно важных отраслей: в частности, строительства. Дело в том, что, к примеру, в Татарстане, по словам Михалицына, банк выдает лишь 25% ипотечных кредитов на новостройки. Оставшиеся 75% приходятся на вторичное жилье — соответственно, в случае с Татарстаном поддержка государства коснется лишь 25% ипотечных кредитов. Однако это поможет поддержать отрасль строительства — около половины новостроек покупаются по ипотеке.

«Конечно, эти меры направлены и на поддержку строительного сектора, и на поддержку ипотечных заемщиков. Тем не менее, на мой взгляд, анонсированные меры по субсидированию банкам части ставок по ипотечному кредитованию больше имеют социальный контекст. Рынку ипотеки это вряд ли принципиально поможет с точки зрения роста показателей и параметров изменения рынка. Принципиально не изменит картину и понижение ключевой ставки Центробанка до 15%, так как она остается высокой. Другое дело, если бы она была снижена до 12–13%. Но до 15% — это не радикальное изменение», — говорит Павел Самиев.

Таким образом, предложенные полумеры вряд ли смогут остановить как падение спроса на ипотеку, так и снижение на рынке недвижимости и строительства. Причины нынешнего кризиса известны. В этих условиях попытка сделать вид, что «все нормально» субсидированием процентной ставки, вряд ли приведет к тому, что застройщики и население поверят в это «все нормально». Высокие проценты — лишь одно из проявлений экономического кризиса в стране, и без серьезной борьбы с первопричиной не получится сохранить обороты отрасли.

Распечатать
Нашли ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl + Enter
Читать также
Когда потребитель выходит из энергосети...

15:54

Когда потребитель выходит из энергосети...

Пользователи соцсетей получат бесплатный доступ к бизнес-знаниям

26 Мая

Пользователи соцсетей получат бесплатный доступ к бизнес-знаниям

Украина попала в список беднейших стран региона

24 Мая

Украина попала в список беднейших стран региона

В Японии стартовали тестовые поставки товаров по Транссибу в Европу

24 Мая

В Японии стартовали тестовые поставки товаров по Транссибу в Европу

В Казани обсудят строительство первого участка второй линии метро

23 Мая

В Казани обсудят строительство первого участка второй линии метро

Как правильно закопать деньги?

23 Мая

Как правильно закопать деньги?

В Татарстане ожидается град

23 Мая

В Татарстане ожидается град

В Казани на два месяца перекроют две улицы

23 Мая

В Казани на два месяца перекроют две улицы

О том, что имеют — не знают, но можно дать и больше...

23 Мая

О том, что имеют — не знают, но можно дать и больше...

Цены на нефть в четверг постепенно снижаются

23 Мая

Цены на нефть в четверг постепенно снижаются

Руслан Халилов: «Мы будем проводить эти форумы ежегодно»

23 Мая

Руслан Халилов: «Мы будем проводить эти форумы ежегодно»

Рост производства в апреле показал максимум за два года

23 Мая

Рост производства в апреле показал максимум за два года

Гендиректор «Яндекс. Такси» станет вторым человеком компании

23 Мая

Гендиректор «Яндекс. Такси» станет вторым человеком компании

У Казани появится фирменный халяльный торт

23 Мая

У Казани появится фирменный халяльный торт

ЦБ потребует возмещения убытков от разорившихся НПФ

23 Мая

ЦБ потребует возмещения убытков от разорившихся НПФ

Все события

Корпоративные Блоги

Все блоги

Экономика и финансы

  1. Когда потребитель выходит из энергосети...
    Вопросы ценообразования и его перспективы на внутреннем российском рынке на заседании правительства Татарстана в эксклюзивном интервью «Эксперту Татарстан» очень наглядно представила член совета директоров…
  2. Лидеры энергоэффективности
    Компании, входящие в группу «ТАИФ», в рамках международного форума поделились передовым опытом в сфере энергосбережения. Сложнейшие технологические решения отмечены и президентом Татарстана, и правительством…
  3. Энергетика Татарстана: победы и проблемы
    Итальянские ветры татарстанской энергетики, газомоторное топливо для привлечения федеральных средств и энергоэффективность предприятий обсудили на международном форуме в Казани
Подписаться

Топ

  1. Когда потребитель выходит из энергосети...
    Вопросы ценообразования и его перспективы на внутреннем российском рынке на заседании правительства Татарстана…

Интервью

WorldSkills. Все стороны медали

WorldSkills. Все стороны медали

Казань готовится принять мировой чемпионат рабочих профессий WorldSkills (Ворлдскиллс). Это престиж для Татарстана, инвестиции, 9,5 млрд рублей на развитие инфраструктуры, специально построенный красивый многофункциональный комплекс «Kazan Expo»… А что «турнир профессионалов» даст ребятам-участникам и что - экономике страны? С вопросами мы обратились к инициатору появления WorldSkills в России Павлу Черных, а также к непосредственным участникам образовательного процесса

Научный фундамент застоя

Научный фундамент застоя

Как «сшить» разрыв между наукой и бизнесом? Синергия фундаментальной науки и промышленности обещает колоссальный прорыв обеих отраслей, однако на этом пути есть множество препятствий